房贷托管帐户是坑还是省事？一文带你看清它的优缺点！

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房贷托管帐户是坑还是省事？一文带你看清它的优缺点！买房不仅要还贷款，还得交房产税、保险费…有没有省心又省事的办法？对许多购房者来说，房贷托管帐户Mortgage Escrow Account是不可或缺的一部分，它主要有两种用途，一个是存放买房时支付的定金，一个是支付房产税、房贷保险和房屋保险费用。

对于第二种用途，有些贷款人是强制要求开设托管帐户的；也有些贷款服务商提供选择权，让你自由决定是否启用。那么它到底怎么运作？又有哪些利与弊呢？

1. 房贷托管帐户是如何运作的？

一旦你成为房主，贷款机构会开设一个托管帐户，用来收集和代缴房屋相关的持续性开支，比如贷款保险Mortgage Insurance、房屋保险Homeowners Insurance、房产税Property Taxes。

这些费用会被打包进你的每月房贷付款中，而不是由你单独支付。贷款方收到钱后会放入托管帐户，并按时帮你付款，有的是按月、按季度或半年一次。和普通银行帐户不同的是，你无法亲自操作托管帐户。这个帐户是由第三方（通常就是贷款机构或其服务商）来管理的。

另外，在购房流程中，托管帐户也会暂时存放你的押金，用来表明你买房的诚意。这笔钱通常会在最后被用作过户费用或首付的一部分。

2. 是否一定要使用托管帐户？

这要根据你的贷款类型来决定。比如，如果你的首付款低于20%，传统贷款通常要求设立托管帐户、FHA和USDA的贷款要求必须设立、VA贷款则通常不强制。

即使不是强制性的，你的贷款服务商也可能建议你使用托管帐户，作为简化支出的一种方式。有人觉得这样省事，也有人更倾向于自己掌控每一笔花销。

3. 托管帐户的优点

1）自动缴费，省心省事：房产税和保险费由贷款方代为缴纳，你不用操心，避免因忘记付款而被收滞纳金或遭遇房屋留置权等处罚。

2）钱不够时有缓冲：这些费用每年都可能变动。比如房产税上涨时，如果托管帐户里钱不够，贷款方通常会先帮你垫付，然后再逐步调整你的月供。

3）没有意外的账单：所需金额会提前分摊进你的月供里，大部分时候你都知道自己要付多少。如果托管金额有变动，你会收到书面通知。此外，每年你还会收到一份年度托管账单，列出已缴金额、帐户变动及盈余或缺口。

据Bankrate首席金融分析师Greg McBride表示，“托管帐户让大多数房主的每月支出更有可预测性，不再半年被房产税或保险费暴击一次”。

4）有机会降低贷款成本：部分贷款方可能因为你使用托管帐户减少了逾期风险，而愿意提供利率优惠或减免部分交易费用。哪怕只少一点点利率，长期下来也是省不少钱的。

4. 托管帐户的缺点

1）它是自动的：对于喜欢自己管理花销的屋主来说，托管帐户反而限制了操作自由。其实有些贷款方是允许你自己分别缴税和保险的。

2）少了投资机会：托管帐户里的钱如果比较富裕，其实可以拿来做短期投资，比如存进高息帐户、定存或其他理财工具。但托管帐户的利息却归贷款方，而不是你。

Rocket Dollar创始人Henry Yoshida 提醒大家，利用现代理财工具，完全可以让这笔钱自己赚钱。

3）前期要缴一笔不小的押金：开设托管帐户通常需要缴纳2~3个月的税金和保险费用，这笔预缴款会大幅提高你的贷款初期支出。虽然这些本来就要付的钱不是额外开支，但加入月供后，每个月压力会更大一些。

4）有被诈骗分子盯上的风险：托管帐户里金额较大，常成为诈骗目标。比如黑客会冒充贷款服务商创建假网站、发送钓鱼邮件或假装客服打电话来诱导你转帐。如果你怀疑有欺诈行为，请使用官网验证的联系方式联系贷款方、别点击可疑链接或短信，一旦发现可疑情况及时举报给FTC或州消费者保护机构。

5）预估金额可能出错：托管金额通常要参考前一年的账单来计算，但如果你房子的评估价值上涨了，或你上诉成功拿到了税收减免，这些变动都可能让金额出现误差。

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